IVA en pisos turísticos de no residentes. Del alquiler exento al 10 %

Resumen ejecutivo

Resumen del estudio. Qué cambia para el propietario

El estudio mide cuánto cambia la posición del propietario al sustituir la exención por el régimen gravado, manteniendo o modificando expresamente los datos económicos.

El IVA puede perjudicar la explotación anual y, a la vez, permitir una recuperación importante de inversión. Los dos resultados son compatibles. La conclusión depende de quién adquirió, quién explota, el destino y la antigüedad de la inversión, el derecho de deducción, el contrato de gestión y el precio aceptado por el huésped. Comprar a nombre de una empresa o figurar en Booking no decide por sí solo esas cuestiones.

El bloque cuantitativo de referencia considera una persona física residente fiscal en Polonia, sin establecimiento permanente en España, con alojamiento amueblado fuera de su residencia habitual. Cada estancia a favor del mismo arrendatario dura como máximo treinta noches, computadas en conjunto con su continuidad y prórrogas, sin fraccionarlas mediante contratos sucesivos. La explotación es comercial, sin disfrute privado.

Las cuatro historias de inversión son vivienda existente, obra nueva histórica, gran obra anterior y nueva inversión. Se cruzan con persona física, copropiedad y sociedad, y con explotación directa, representación o cesión a un operador en nombre propio. Esa combinación explica por qué dos propietarios pueden obtener efectos distintos con el mismo tipo del 10 %.

Las cinco decisiones que organiza el estudio

1. Con precio y noches constantes, qué parte del cambio es IVA neto y qué parte procede de su interacción con el impuesto sobre la renta.
2. Cómo cambia el resultado entre persona física y sociedad, residencia UE/EEE admisible y terceros países, y tributación con o sin establecimiento permanente.
3. Cuándo deja mejor resultado una estancia larga con exención procedente que absorber, trasladar o perder noches dentro del régimen gravado.
4. En qué compras u obras puede recuperarse IVA inicial o histórico, y cuándo esa recuperación es crédito de IVA sin cobrar.
5. Qué hechos obligan a salir del mero arrendamiento sin establecimiento permanente y a aplicar otro régimen de renta, aunque el IVA del alojamiento siga siendo español.

Tabla 1 del estudio

Preguntas del propietario y del inversor

La primera página del estudio reúne seis decisiones frecuentes y la respuesta que permite el cálculo.

Los controles del primer renglón y su desglose por residencia se desarrollan en el apartado 6.2.3 del estudio. Las cifras territoriales posteriores comparten gestión del 20 % sobre cobro bruto más IVA español procedente, derecho íntegro sobre esa cuota, C = 0 (sin gasto externo adicional) y base del 210 aprovechable al 19 %, para el perfil de persona física definido. No son una pérdida media observada de todos los propietarios.

Tabla 27 del estudio

El control de 100 €. IVA, IRNR y dinero disponible

Precio final fijo significa que el huésped paga 100 € antes y 100 € después. No se añaden diez euros. El control sigue a una persona física residente en Polonia, sin establecimiento permanente, con gastos vinculados admisibles y base efectiva positiva al 19 % en ambos estados. La gestión cuesta 20 € más 4,20 € de IVA. No hay más pagos, amortización ni inversión en esta primera comparación. La cuota de gestión no era recuperable en el estado exento y resulta íntegramente deducible en el gravado.

Conciliación completa de IVA, renta y disponible. Las filas informativas de IVA y de base fiscal no son otros cobros o pagos que deban sumarse. El disponible se obtiene restando del cobro el pago bruto de gestión, el IVA neto y el IRNR.

La cuota de IRNR baja de 14,40 € a 13,47 €. Frente a ello hay 4,89 € de IVA neto que reservar para ingreso, y el disponible pasa de 61,40 € a 57,44 €, una variación de −3,96 €. Quien afirme que paga menos impuesto sobre la renta tiene razón en este control. Concluir de ahí que le queda más dinero sería incorrecto.

Con un cobro anual de 23.000 € y las mismas reglas, el IVA neto es de 1.124,91 €, la menor cuota del 210 es de 213,73 € y la variación corriente tras el 210 es de −911,18 € (tabla 24 del estudio). En la rama del 24 % sobre íntegro sin gastos, la pérdida es de 623,09 €.

Tabla 43 del estudio

Subir precios para mantener el resultado

Con precio y noches constantes, la subida de equilibrio es del 6,90 % antes del 210 y sin gasto administrativo añadido. Subir el 4,89 % del cobro, que representaba la pérdida corriente de IVA, se queda corto porque el nuevo cobro también eleva la comisión de la gestora. Cada euro adicional aporta 1/1,10 − 0,20 = 0,7090909… € después de IVA y gestión en el control de deducción íntegra.

Si se conserva el 90 % de las noches, la subida necesaria pasa del 6,90 % al 18,77 %. La curva del estudio marca qué precio iguala el resultado anterior para cada fracción de noches, sin coste nuevo C y con composición uniforme del cobro. No estima la demanda ni la probabilidad de perder reservas.

Modelo operativo con el mismo número de noches y la misma composición del cobro, en euros. ΔIVA designa la variación del resultado por el régimen y las conductas fijadas en cada control.

Con traslado íntegro del 10 % y noches conservadas, el ingreso de alojamiento sin IVA se mantiene. La mejora operativa de la tabla procede de que la deducción elimina un coste de IVA de gestión antes no recuperable, aunque el mayor cobro también eleve la factura bruta del gestor. Perder noches puede invertir ese resultado.

Tabla 19 del estudio

Obra nueva comprada antes del cambio

El control define adquisición y primera utilización empresarial en 2025 para el mismo alquiler turístico, entonces exento, con cuota inicial legalmente no deducible y posterior destino íntegramente gravado. La actividad real continúa y cambia su tributación. La compra no era originalmente privada. Si el origen fue privado, el alta posterior no crea este crédito histórico por sí sola.

El ajuste anual de un inmueble se expresa como crédito favorable positivo y los porcentajes se escriben como proporciones.

Ajuste anual = Q × (porcentaje actual − porcentaje inicial) / 10

Con Q = 20.000 €, porcentaje inicial cero y posterior uno, el ajuste es de 2.000 € por año cuando concurren los requisitos legales. Para 2027 quedan ocho anualidades hasta 2034. Suman 16.000 € nominales, por debajo de los 20.000 € de cuota inicial. El año de adquisición o primera utilización y el umbral superior a diez puntos no se sustituyen por una nueva alta censal.

El porcentaje inicial es del 0 %. Con una diferencia de exactamente diez puntos, la regla de umbral no activa la regularización ordinaria. Los porcentajes de la tabla son de control y en un caso real se sustituyen por los probados.

Mientras el crédito reconocido no se cobra, sigue siendo un derecho. Su efecto financiero cambia si se convierte en devolución o se utiliza contra otra deuda de IVA.

Capítulo 2 del estudio

Titularidad y cesión a un operador

La cuenta de Booking o Airbnb no identifica por sí sola al sujeto pasivo. Hay que determinar quién contrata el alojamiento, en nombre de quién se presta, quién fija y acepta las condiciones, quién responde ante el huésped y quién soporta el riesgo económico. La escritura dice quién es dueño, el contrato de explotación determina qué derechos se han cedido y la actividad efectiva permite atribuir la prestación.

Si dos personas compraron el piso al 50 % y lo explotan conjuntamente, repartiendo sus resultados y asumiendo conjuntamente sus riesgos, puede ser la comunidad de bienes la empresaria y sujeto del IVA, con su NIF y obligaciones propias. La DGT V1544-26, de 15 de junio de 2026, distingue la comunidad civil que nace de la copropiedad de la unidad económica que opera a efectos del IVA.

Cesión a una empresa que alquila en nombre propio

La DGT V1435-25, de 29 de julio de 2025, analiza al propietario no residente que arrienda su apartamento a una empresa que posteriormente alquila en nombre propio. La cesión del propietario a esa empresa tributa al 21 %. El propietario no establecido es sujeto pasivo de esa cesión y no aplica la inversión del sujeto pasivo, excluida para estos arrendamientos desde 2023. El servicio final al huésped se califica por separado.

El control del estudio define una cesión anual de 6.000 € más 1.260 € de IVA, alojamiento final de 23.000 € con 10 % incluido y otros gastos externos de 6.000 € más 1.260 €. No se supone que esos importes describan una tarifa de mercado.

El saldo negativo es un crédito. Aún no se ha cobrado como devolución. La deducción del 50 % es un control de sensibilidad jurídica. Exige hechos que la justifiquen y el operador no la elige.

Con derecho íntegro, el IVA de la cesión intermedia no duplica la carga final en la suma de saldos, porque el operador lo deduce. Con derecho limitado puede quedar IVA intermedio como coste. Comparar solo los tipos del 21 % y del 10 % sin seguir la cadena y la caja lleva a una conclusión equivocada.

Para el cálculo de un caso concreto, el artículo sobre cesión encubierta y alquiler turístico explica la diferencia entre gestionar un alquiler y ceder su explotación.

Alcance de las cifras

Límites de los controles

Cada cifra de esta página sale de un control con sus condiciones. Estas son las que delimitan su alcance.

• Perfil que se calcula. El bloque cuantitativo corresponde a una persona física residente fiscal en Polonia, sin establecimiento permanente. La rama del 24 % se calcula para el residente en un tercer Estado. El estudio no calcula la tributación de propietarios personas físicas residentes en España.
• Magnitudes medidas. Son variaciones condicionadas a los supuestos de cada control. Ninguna cifra es una pérdida media observada de todos los propietarios.
• Parámetros comunes. Gestión del 20 % sobre el cobro bruto más IVA español del 21 %, derecho íntegro de deducción sobre esa cuota, sin gasto externo adicional (C = 0) y base del 210 positiva y aprovechable al 19 %. Si cambian los cobros, las facturas, los días o la utilización de los activos, el control se recalcula entero.
• Impuestos de residencia. Las diferencias se expresan antes de los impuestos del país de residencia. La renta neta completa del propietario queda fuera de esas cifras, con la financiación y otros gastos.
• Territorio. Las conclusiones cuantificadas se refieren a Península y Baleares. El IGIC y las jurisdicciones de residencia no calculadas quedan fuera.
• Datos de mercado. Los ingresos por mercado proceden de capturas comerciales, que son estimaciones del emisor. Ningún libro de reservas auditado las respalda. Las ciudades ilustran la escala de cobro, sin estimar efectos territoriales.
• Precio y noches. Las matrices de precio y noches son pruebas de sensibilidad, sin elasticidades estimadas ni probabilidades de perder reservas.
• Inversión. Las cifras de obra nueva son parámetros de simulación. Ninguna describe una inversión acreditada. Una compra originalmente privada no adquiere derecho histórico por un alta posterior.
• Prueba. La prueba de la actividad y la de cada cuota se acreditan por separado. La resolución del TEAR de Aragón admite indicios conjuntos de hospedaje sin eliminar las facturas de adquisición ni probar el destino histórico de la inversión.
• Horizonte. Las proyecciones anuales aplican el régimen a 2027 y presuponen su mantenimiento durante el período proyectado. Diciembre de 2026 no se convierte en un año completo.

Método y fuentes

Método y cómo citarlo

El estudio distingue cifras publicadas de mercado, controles de inversión expresamente parametrizados, reglas legales e interpretaciones motivadas. Los resultados antes del 210, los puentes corrientes condicionados y las cifras no calculadas permanecen en campos distintos. Ningún valor ausente se convierte en cero para cerrar una conclusión.

Los cálculos se apoyan en un cuaderno que conserva los datos publicados, las reglas, los escenarios de importes controlados, las fórmulas, los resultados en JSON y CSV y las pruebas. Los datos de origen y el código llevan huella SHA-256, los cálculos usan aritmética Decimal de 40 dígitos y el redondeo es solo de presentación.

Fuentes principales

• Normativa. Real Decreto-ley 29/2026 (artículo 7), Ley 37/1992 del IVA, texto refundido de la Ley del IRNR, Ley del IRPF y Ley del Impuesto sobre Sociedades, en los textos consolidados consultados entre el 27 de octubre y el 2 de noviembre de 2026.
• Administración tributaria. Novedades de IVA 2026 y Manual IVA 2026 de la AEAT, instrucciones del modelo 210 y consultas de la DGT, entre ellas V1435-25, V1544-26 y V1414-26.
• Jurisprudencia y resoluciones. Sentencias del TJUE como Drebers (C-243/23) y Grzera (C-213/24), y resoluciones del TEAR de Aragón y del TEAR de Baleares.
• Datos de mercado. Ingresos anuales publicados por AirROI, capturados el 26 de octubre de 2026, y series oficiales conservadas por Barometr Hiszpanii (MIVAU e INE).

Cómo citarlo

Martin Alcántara, K. (2026). Del alquiler exento al 10 %. IVA, IRNR e inversión del propietario no residente. Estudio jurídico, fiscal y económico. Edición de 2 de noviembre de 2026. kenyialcantara.com/estudios/iva-pisos-turisticos.html

El autor se identifica con el ORCID 0009-0000-7175-6137.

Documento completo

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El PDF de 54 páginas recoge todas las tablas, las fórmulas, las consultas de la DGT y las sentencias que sostienen las cifras de esta página.