Cesion encubierta vs gestion de alquiler turistico: cuando tu gestor te mete en un lio de IVA

Tienes un piso en la costa. Una empresa de gestion te lo alquila «turisticamente». Tu gestor fiscal te dice que estas exento de IVA. Suena bien. Pero Hacienda mira ese contrato y ve otra cosa: una cesion de uso encubierta. Y la diferencia entre una calificacion y otra puede suponer miles de euros en IVA no repercutido, intereses y sancion.

Alquiler con servicios vs. alquiler sin servicios

La tributacion del alquiler de inmuebles en IVA depende de una pregunta sencilla: ¿prestas servicios complementarios propios de la industria hotelera?

• Sin servicios hoteleros: el alquiler de vivienda esta exento de IVA (Art. 20.Uno.23 LIVA). Tributas por IRPF como rendimiento del capital inmobiliario
• Con servicios hoteleros: limpieza periodica, cambio de ropa, recepcion, custodia de llaves, etc. En este caso si hay IVA (10%) y la actividad puede considerarse empresarial

El problema surge cuando la linea entre «gestionar un alquiler turistico» y «ceder el inmueble a un tercero para que lo explote» se difumina.

El concepto de unidad economica autonoma

El Tribunal Supremo ha desarrollado el concepto de «unidad economica autonoma» o «unidad de negocio autonoma» en el ambito del IVA. Cuando lo que transmites no es simplemente el uso temporal de un inmueble, sino un conjunto de elementos que permiten al adquirente continuar una actividad economica (el piso amueblado + la licencia turistica + la cartera de clientes + los contratos con plataformas), la operacion puede quedar fuera del ambito del IVA por aplicacion del Art. 7.1 LIVA.

Esto genera un efecto paradojico: si Hacienda califica tu operacion como transmision de unidad de negocio, no debiste repercutir IVA. Si tu gestor te hizo repercutirlo, hay que devolverlo. Si no lo repercutiste pero debiste hacerlo (porque no era una unidad de negocio), te regularizaran.

Las senales de alarma

¿Como saber si lo que tienes es una gestion de alquiler turistico (con IVA al 10%) o una cesion de uso encubierta (potencialmente sin IVA)? Estas son las senales que mira Hacienda:

• ¿Quien asume el riesgo de la explotacion? Si la empresa de gestion te paga una renta fija independientemente de la ocupacion, es mas cesion que gestion
• ¿Quien fija los precios? Si los precios los pone la empresa y tu no decides nada, pierdes el control
• ¿Quien contrata con el huesped? Si el contrato de alojamiento lo firma la empresa de gestion y no tu, la empresa es el verdadero prestador del servicio
• ¿Tienes acceso al inmueble? Si no puedes disponer del piso cuando quieras, has perdido la posesion

Caso practico: el propietario de Malaga

Un propietario con dos pisos en Malaga contrato a una empresa de «gestion integral de alquiler turistico». La empresa se quedaba con el 30% de los ingresos y le pagaba el 70% mensualmente. El gestor fiscal del propietario declaro los ingresos como rendimiento del capital inmobiliario en IRPF, exento de IVA.

En una comprobacion, Hacienda determino que la operacion real era la prestacion de servicios de alojamiento turistico con servicios complementarios (limpieza, ropa, llaves, wifi gestionado). Resultado: el propietario debio repercutir IVA al 10%, darse de alta en el censo de empresarios (modelo 036) y presentar liquidaciones trimestrales de IVA. La regularizacion supuso 18.400 euros de IVA no repercutido mas intereses de demora.

¿La responsabilidad? Del gestor que no analizo correctamente la operacion y asesoro al propietario como si fuera un simple alquiler exento.

Referencias legales

• Art. 20.Uno.23 LIVA — Exencion de alquiler de vivienda
• Art. 7.1 LIVA — Transmision de unidad de negocio
• Art. 5 LIVA — Concepto de empresario o profesional
• STS sobre unidad economica autonoma en el ambito del IVA