La tributación depende de si existe una prestación de servicios, una cesión de uso o la transmisión de una unidad económica. El contrato y la operativa real deben analizarse conjuntamente.
Alquiler con servicios vs. alquiler sin servicios
La tributación del alquiler de inmuebles en IVA depende de una pregunta sencilla. ¿Prestas servicios complementarios propios de la industria hotelera?
- Sin servicios hoteleros, el alquiler de vivienda está exento de IVA (Art. 20.Uno.23 LIVA). Tributas por IRPF como rendimiento del capital inmobiliario
- Con servicios hoteleros, como limpieza periódica, cambio de ropa, recepción, custodia de llaves, etc. En este caso sí hay IVA (10%) y la actividad puede considerarse empresarial
El problema surge cuando la línea entre «gestionar un alquiler turístico» y «ceder el inmueble a un tercero para que lo explote» se difumina.
El concepto de unidad económica autónoma
El Art. 7.1 LIVA deja fuera del IVA la transmisión de un conjunto de elementos que formen una «unidad económica autónoma» capaz de desarrollar una actividad por sus propios medios. Cuando transmites más que el uso temporal de un inmueble y entregas un conjunto de elementos que permiten al adquirente continuar una actividad económica (el piso amueblado + la licencia turística + la cartera de clientes + los contratos con plataformas), la operación puede quedar fuera del ámbito del IVA por aplicación de ese artículo.
Esto genera un efecto paradójico, ya que si Hacienda califica tu operación como transmisión de unidad de negocio, no debiste repercutir IVA. Si tu gestor te hizo repercutirlo, hay que devolverlo. Si no lo repercutiste pero debiste hacerlo (porque no era una unidad de negocio), te regularizarán.
Las señales de alarma
¿Cómo saber si lo que tienes es una gestión de alquiler turístico (con IVA al 10%) o una cesión de uso encubierta (potencialmente sin IVA)? Estas son las señales que mira Hacienda.
- ¿Quién asume el riesgo de la explotación? Si la empresa de gestión te paga una renta fija independientemente de la ocupación, es más cesión que gestión
- ¿Quién fija los precios? Si los precios los pone la empresa y tú no decides nada, pierdes el control
- ¿Quién contrata con el huésped? Si el contrato de alojamiento lo firma la empresa de gestión y no tú, la empresa es el verdadero prestador del servicio
- ¿Tienes acceso al inmueble? Si no puedes disponer del piso cuando quieras, has perdido la posesión
La importancia del contrato
El tratamiento fiscal depende de la sustancia del acuerdo, no de cómo lo llames. Un contrato puede titularse «gestión de alquiler turístico» pero si en la práctica es una cesión de uso, Hacienda lo recalificará. Asegúrate de que tu contrato refleja la realidad, en la que tú pones el piso, la empresa presta servicios de gestión, los huespedes son tus clientes y la empresa cobra una comision.
Ejemplo hipotético del propietario de Málaga
Un propietario con dos pisos en Málaga contrató a una empresa de «gestión integral de alquiler turístico». La empresa se quedaba con el 30% de los ingresos y le pagaba el 70% mensualmente. El gestor fiscal del propietario declaró los ingresos como rendimiento del capital inmobiliario en IRPF, exento de IVA.
En una comprobación, Hacienda determinó que la operación real era la prestación de servicios de alojamiento turístico con servicios complementarios (limpieza, ropa, llaves, wifi gestionado). Cómo resultado, el propietario debió repercutir IVA al 10%, darse de alta en el censo de empresarios (modelo 036) y presentar liquidaciones trimestrales de IVA. La regularización supuso 18.400 euros de IVA no repercutido más intereses de demora.
La posible responsabilidad del gestor depende del alcance del encargo, de la información disponible y del criterio aplicado.
Referencias legales
- Art. 20.Uno.23 LIVA · Exención de alquiler de vivienda
- Art. 7.1 LIVA · Transmisión de unidad de negocio
- Art. 5 LIVA · Concepto de empresario o profesional
Peritaje Tributario en Inspecciones de Alta Cuantía
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