Una vivienda puede generar impuestos al comprar, mantener, reformar, alquilar, vender o heredar. Esta guía ordena cada fase y los tributos que conviene revisar.

Fase 1: Compra

Vivienda nueva (compra a promotor)

  • IVA: 10% sobre el precio de compra (4% en VPO en algunas comunidades)
  • IVA garaje/anexo no vinculado: 21%
  • AJD (Actos Juridicos Documentados): entre 0.5% y 2% según comunidad autónoma

Vivienda de segunda mano (compra a particular)

  • ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): entre 6% y 11% según comunidad
  • Base del ITP: el valor de referencia del Catastro o el precio escriturado, el mayor de los dos

Valor de referencia del Catastro (desde 2022)

Hacienda presume que el valor real es el de referencia catastral. Si compras por debajo de ese valor, la Administración puede comprobar y girar liquidación complementaria. Si no estas de acuerdo, puedes impugnar, pero la carga de la prueba depende de como se plantee.

Fase 2: Mantenimiento (mientras eres propietario)

  • IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): entre 0.4% y 1.3% del valor catastral, anual.
  • Imputación de renta inmobiliaria (IRPF): si no es tu vivienda habitual y no esta alquilada, tributas un 2% (o 1.1%) del valor catastral como renta ficticia.
  • Si la alquilas: el rendimiento neto tributa en IRPF con reducción del 50-90% si es vivienda habitual del inquilino.
  • Tasa de basuras: no es un impuesto técnico pero es un coste municipal obligatorio.
  • Derramas y obras: pueden generar deducciones por eficiencia energetica (20-60%).

Fase 3: Reforma

  • IVA de la obra: 10% si es renovacion/reparacion de vivienda habitual (requisitos específicos). 21% si es mejora, ampliacion o si no se cumplen los requisitos del tipo reducido.
  • Posible deducción por eficiencia energetica: 20-60% si la obra mejora el certificado energetico.

Fase 4: Venta

  • Ganancia patrimonial (IRPF): la diferencia entre precio de venta y precio de compra (actualizado con coeficientes en inmuebles pre-1995) tributa al 19-28% en la base del ahorro.
  • Plusvalia municipal (IIVTNU): impuesto municipal sobre el incremento de valor del terreno. Desde 2021 se puede elegir entre método «real» y método «objetivo».
  • Exención por reinversion: si compras otra vivienda habitual en 2 años, la ganancia queda exenta.
  • Exención para mayores de 65: la ganancia por venta de vivienda habitual esta totalmente exenta si tienes 65+ años.

Fase 5: Herencia o donación

  • Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): varía enormemente según comunidad autónoma (en Madrid, bonificación del 99% entre padres e hijos).
  • Plusvalia municipal: también se devenga en transmisiones por herencia.
  • IRPF del fallecido: hay que presentar la declaración del fallecido hasta la fecha de defuncion.

Antes de cada operación conviene revisar el impuesto aplicable, las exenciones y la documentación necesaria.

Referencias legales

  • Art. 33-38 LIRPF · Ganancias y perdidas patrimoniales
  • RDLeg 1/1993 · ITP y AJD
  • RDLeg 2/2004 · IIVTNU (plusvalia municipal)
  • Ley 29/1987 · Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
  • STC 182/2021 · Inconstitucionalidad parcial de la plusvalia municipal
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