Una vivienda puede generar impuestos al comprar, mantener, reformar, alquilar, vender o heredar. Esta guía ordena cada fase y los tributos que conviene revisar.
Fase 1. Compra
Vivienda nueva (compra a promotor)
- El IVA es del 10% sobre el precio de compra (4% en VPO en algunas comunidades)
- El IVA del garaje o anexo no vinculado es del 21%
- El AJD (Actos Jurídicos Documentados) tiene el tipo que fija cada comunidad autónoma; si no lo fija, se aplica el 0,5% estatal
Vivienda de segunda mano (compra a particular)
- El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) oscila entre 6% y 11% según comunidad
- La base del ITP es el valor de referencia del Catastro o el precio escriturado, el mayor de los dos
Valor de referencia del Catastro (desde 2022)
La base del ITP es el valor de referencia del Catastro, salvo que el precio escriturado sea mayor (art. 10.2 TRLITP). Si compras por debajo de ese valor, tributas por el valor de referencia. Si no estás de acuerdo, puedes pedir la rectificación de la autoliquidación o recurrir la liquidación y aportar prueba de que el valor real es menor.
Fase 2. Mantenimiento (mientras eres propietario)
- El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) se paga cada año sobre el valor catastral, al tipo que fija cada ayuntamiento dentro de los límites del art. 72 TRLRHL (para urbanos, entre el 0,4% y el 1,10% con carácter general, con incrementos posibles en algunos municipios).
- La imputación de renta inmobiliaria (IRPF) te obliga a tributar un 2% (o 1.1%) del valor catastral como renta ficticia si no es tu vivienda habitual y no esta alquilada.
- Si la alquilas, el rendimiento neto tributa en IRPF con reducción del 50-90% si es vivienda habitual del inquilino.
- La tasa de basuras no es un impuesto técnico, pero es un coste municipal obligatorio.
- Las derramas y obras pueden generar deducciones por eficiencia energetica (20-60%).
Fase 3. Reforma
- El IVA de la obra es del 10% si es renovacion/reparacion de vivienda habitual (requisitos específicos), y del 21% si es mejora, ampliacion o si no se cumplen los requisitos del tipo reducido.
- Posible deducción por eficiencia energetica del 20-60% si la obra mejora el certificado energetico.
Fase 4. Venta
- La ganancia patrimonial (IRPF) es la diferencia entre precio de venta y precio de compra (actualizado con coeficientes en inmuebles pre-1995) y tributa al 19-28% en la base del ahorro.
- La plusvalía municipal (IIVTNU) es el impuesto municipal sobre el incremento de valor del terreno. Desde 2021 se puede elegir entre método «real» y método «objetivo».
- La exención por reinversion se aplica si compras otra vivienda habitual en 2 años, y la ganancia queda exenta.
- La exención para mayores de 65 deja totalmente exenta la ganancia por venta de vivienda habitual si tienes 65+ años.
Fase 5. Herencia o donación
- El Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) varía enormemente según comunidad autónoma (en Madrid, bonificación del 99% entre padres e hijos).
- La plusvalía municipal también se devenga en transmisiones por herencia.
- El IRPF del fallecido exige presentar la declaración hasta la fecha de defuncion.
Antes de cada operación conviene revisar el impuesto aplicable, las exenciones y la documentación necesaria.
Referencias legales
- Art. 33-38 LIRPF · Ganancias y perdidas patrimoniales
- RDLeg 1/1993 · ITP y AJD
- RDLeg 2/2004 · IIVTNU (plusvalia municipal)
- Ley 29/1987 · Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
- STC 59/2017 · Sin incremento de valor no hay plusvalía municipal
- STC 182/2021 · Anulación del método objetivo de cálculo de la plusvalía municipal
Peritaje de Lucro Cesante y Cuantificación del Daño Económico
Revisamos la documentación económica y el método de cálculo cuando existe una reclamación de daños.
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Si has pagado impuestos evitables o no te aplicaron exenciones a las que tenías derecho, puedo cuantificar el daño y valorar si hay reclamación.
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