El arrendatario deja el local antes de tiempo. El contrato prevé una penalización por desistimiento de X mensualidades de renta. El arrendador reclama la penalización, y luego reclama también el lucro cesante de las rentas que dejará de percibir, que es justo lo que la penalización ya cubría.

La pregunta de si hay doble indemnización tiene una respuesta con trampa jurídica, porque depende de qué cubra la penalización según el contrato y la regla general del Código Civil dice que la pena sustituye a la indemnización.

La regla es que la pena sustituye, salvo pacto

En las obligaciones con cláusula penal, la regla general del Código Civil es que la pena sustituye a la indemnización de daños y perjuicios, salvo que se haya pactado expresamente que el deudor responde de ambos. Primero, hay que saber qué es la cláusula, si una pena por incumplimiento o el precio pactado de un desistimiento permitido. La respuesta cambia el régimen. Y si la penalización se pactó precisamente como las rentas dejadas de percibir, reclamar después un lucro cesante con el mismo contenido es pedir dos veces lo mismo.

Hay una salvedad importante, y es que el daño probado supere la pena no basta, por sí solo, para reclamar la diferencia; el art. 1153 CC no regula el daño excedente, sino el pago de la pena y la acumulación de cumplimiento y pena. La vía del exceso exige justificar un pacto que permita la indemnización adicional, o daños no comprendidos en la cláusula penal.

La aplicación consiste en leer el contrato antes de cuantificar

El propio perito que respondió a la pregunta lo puso en su sitio. Si la penalización está tasada por meses de renta, esa parte no necesita pericial, la renta es conocida y los meses están en el contrato. La pericia aparece cuando el daño reclamado excede la pena, por ejemplo el local que sigue vacío más meses de los penalizados, las obras de rehabilitación o la cobertura de un periodo que la pena no alcanza.

Para la parte demandada, la duplicidad es un ataque directo, ya que la penalización ya comprende las rentas dejadas de percibir (está en la cláusula) y el lucro cesante reclamado además repite concepto. Para la parte demandante, la decisión es previa al demandar, y consiste en ver qué cubre la pena, qué daño queda fuera de ella y si existe base pactada o legal para reclamarlo además. Elegir tarde cuesta la impugnación por doble cobertura.

Criterio para el letrado

  • Leer la cláusula penal antes de calcular, para saber qué cubre y si se pactó acumulación con indemnización
  • Si la pena comprende las rentas dejadas de percibir, entonces el lucro cesante con el mismo contenido es duplicidad impugnable
  • Si el daño excede la pena, entonces solo hay exceso reclamable con pacto de acumulación o daños fuera de la cláusula, así que toca cuantificar y documentar
  • En demanda conjunta, anticipar el ataque de doble cobertura, ya que la carga de distinguir es de quien pide

Referencias

  • Arts. 1152 y 1153 Código Civil · La cláusula penal, que puede sustituir la indemnización o suponer el pago de la pena junto con la acumulación con el cumplimiento
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